Lima e Pêgas (2026): a opção do art. 487 nem sempre reduz a carga da locação não residencial
LIMA, Emanoel Marcos; PÊGAS, Paulo Henrique. Como fica a tributação na locação não residencial para empresas tributadas pelo lucro real, lucro presumido, Simples, ou entidades imunes/isentas, a partir de 2027. Revista de Direito Contábil Fiscal, São Paulo, v. 8, n. 15, p. 95-113, 2026. DOI: 10.65992/rdcf.v8n15.2026.850.
O artigo examina como fica a tributação da locação não residencial de imóveis por CBS e IBS a partir de janeiro de 2027. Compara o regime específico previsto a partir do art. 251 da Lei Complementar 214/2025, cujas alíquotas são reduzidas em setenta por cento e chegam a 7,95%, com a opção do art. 487 da mesma lei, que autoriza a locadora a seguir pagando os novos tributos no percentual de 3,65% hoje devido de PIS e Cofins, até o fim do prazo contratual, desde que o contrato seja de prazo determinado, tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025 e esteja registrado em cartório ou em registro de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor na forma de regulamento que ainda não havia sido publicado quando o texto foi escrito. Sobre uma locadora tributada pelo lucro presumido e três locatárias, uma no lucro real, uma no lucro presumido e uma contribuinte final, os autores simulam receita, despesa e lançamentos contábeis, e medem o resultado de cada parte ao longo da transição.
Guardo o texto pela simulação numérica passo a passo. A primeira tabela confronta, de 2027 a 2035, o percentual do regime específico com os 3,65% do art. 487, e mostra que o regime específico só se torna mais oneroso em 2030, quando alcança 3,75%, ao passo que as duas seguintes tomam apenas o regime específico e acompanham, ano a ano, a neutralidade do resultado da locadora e o efeito em cada locatária. Interessa-me a primeira pergunta do roteiro de decisão dos autores, saber se o locatário é contribuinte regular ou final dos novos tributos, porque o sinal do resultado se inverte conforme essa qualificação. Na simulação, a opção do art. 487 só compensaria na locação à contribuinte final, e ainda assim porque a perda apurada em 2033 se repetiria em 2034 e 2035, consumindo o ganho acumulado nos primeiros anos da transição.
Nota escrita a partir da leitura integral do trabalho, com assistência de modelo de linguagem na redação e revisão do autor.